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文章目錄

• 京澄為德-基本資訊
  京澄為德-銷售資訊
  京澄為德-社區規劃
  京澄為德-建築設計
  京澄為德-交通與周邊機能
  京澄為德-建案特色
  京澄為德-社區規劃與格局分析
  京澄為德-周邊比價與建議

 

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京澄為德-基本資訊

建案名稱：京澄為德
建案類別：預售屋
交屋時間：2026年第四季度
交屋屋況：標準配備
格局規劃：二房(28坪)、三房(38~39坪)、3+1房(44坪)
建案型態：住宅大樓
用途規劃：住商用
建案特色：重劃區、近公園、低首付
基地地址：新北市鶯歌區鳳七路與龍三路口
 

 

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京澄為德-銷售資訊

建案單價：53~57萬/坪
車位價格：190~215萬
銷售狀態：公開銷售中
建案總價：價格待定
貸款成數：75%
付款方式：待定
接待會館：新北市鶯歌區鳳七路280號旁
 

 

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京澄為德-社區規劃

公設比：34.5%
建蔽率：33.35%
基地面積：870.93坪
車位配比：1:1.03
車位規劃：平面式116個
棟戶規劃：1幢、2棟、104戶住家、9戶店面
樓層規劃：地上14層、地下3層
座向規劃：朝西南
物業公司：無
管委會：暫未成立
管理費用：待定
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：第二種住宅區
建造執照：111鶯建字第00514-01號
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、桌球室
建材說明：廚具：日本進口Clean Up；衛浴：TOTO；其他：德國Kronotex木地板、日本三協氣密窗搭配5+5 Low-E玻璃、Philips電子鎖
 

 

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京澄為德-建築設計

投資建設：京澄建設有限公司
營造公司：奧古營造有限公司
企劃銷售：自售
建築設計：林大俊建築師事務所
景觀設計：漢翎有限公司
公設設計：沐澄設計有限公司
 

 

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京澄為德-交通與周邊機能

捷運系統：LB12（興建中）
高速公路：國道二號（大湳交流道）
台鐵系統：鳳鳴火車站（車程約3分鐘）
學區：鳳鳴國小（車程約2分鐘）、鳳鳴國中（車程約2分鐘）
超商/賣場：全聯桃園桃鶯店（車程約6分鐘）、自由聯盟生鮮超市鶯桃店（車程約1分鐘）
傳統市場：新三沅市場（車程約2分鐘）
公共建設：鳳福公園（車程約1分鐘）、逗逗龍公園
熱門商圈：鶯桃商圈
 

 

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京澄為德-建案特色

「京澄為德」位於新北市鶯歌區鳳鳴重劃區，作為一個新興住宅區，該建案充分利用區域發展潛力與交通優勢，打造適合自住的舒適居住環境。其最大特色之一是全平面車位規劃，提供116個車位，車位配比高達1:1.03，確保每戶皆可配備專屬車位，解決停車問題，這在同級建案中頗具競爭力。車位設計為平面式，相較機械車位更方便使用，特別適合有車家庭或長輩同住的購屋族群。

地理位置與環境是另一亮點。建案位於鳳七路與龍三路交匯處，周邊街道寬敞，市容新穎，綠覆率高，居住氛圍寧靜舒適。鳳鳴重劃區因捷運三鶯線（預計2025年底完工）與台鐵鳳鳴臨時站的加持，交通機能逐步提升，車程僅3分鐘即可抵達台鐵鳳鳴站，未來搭乘捷運鶯桃福德站也僅需步行約9分鐘。對仰賴大眾運輸的上班族而言，這提供了便捷的通勤選擇。此外，建案距離鳳福公園僅1分鐘車程，綠地資源豐富，適合親子休憩或運動愛好者。

生活機能方面，建案周邊雖尚未形成完整商圈，但基礎採買需求可透過車程2分鐘的新三沅市場滿足，該市場提供新鮮食材與日常用品，生活便利性有一定保障。鶯桃路商圈距離約5分鐘車程，匯聚餐廳、超商與銀行，補足更多元的生活需求。學區方面，鳳鳴國小與國中車程僅2分鐘，對於有學齡兒童的家庭而言，接送便利且教育資源近在咫尺。

公共設施設計以實用為主，包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房與桌球室，滿足住戶日常社交與休閒需求。公設比34.5%，在中型社區中屬合理範圍，未過高影響坪效。這些設施雖非豪華型，但功能性強，適合重視實用性的自住客。

然而，建案也存在一些潛在缺點。部分戶別因柱樑設計可能影響室內空間運用，需透過裝潢修飾改善。此外，鳳鳴重劃區整體機能仍在發展中，商業與醫療資源相對有限，購屋者需評估對成熟商圈的依賴程度。整體而言，「京澄為德」以交通潛力、環境舒適與車位優勢為核心賣點，適合追求新興區域增值潛力的首購族或小家庭。

 

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京澄為德-社區規劃與格局分析

「京澄為德」基地面積約870.93坪，規劃為2棟地上14層、地下3層的建築，總計104戶住家與9戶店面，屬於中型社區規模。相較大型社區，中型社區管理較簡易，住戶關係更緊密，適合偏好低密度居住環境的家庭。車位規劃是其核心優勢，提供116個平面車位，配比1:1.03，幾乎每戶皆可擁有專屬車位，免除停車位爭奪的困擾。車位採雙向車道設計，進出便利，對有車族群極具吸引力。

梯戶比為單層4戶配雙部電梯（1:2），屬低梯戶比，電梯等待時間短，居住品質更佳。此設計在非豪宅建案中較為少見，顯示開發商對住戶舒適度的重視。公設比34.5%，包含實用型設施如接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房與桌球室。這些公設以功能性為主，無過多奢華設計，維護成本相對較低，適合長期居住的家庭。

格局規劃涵蓋2房（28坪）、3房（38~39坪）與3+1房（44坪），分為A、B兩區，滿足單身、小家庭到三代同堂的多元需求。A區與B區各有特色：

A區：A1、A2戶為雙面採光，A3、A5戶為三面採光。三面採光戶型通風與光線條件優異，特別適合注重居住舒適度的家庭。A1戶格局方正，室內柱位於進門處，透過電視牆或櫃體裝潢即可修飾，坪效表現佳。

B區：B1、B2戶為對稱格局，雙面採光，B3、B5戶則為三面採光。B區戶型設計與A區相似，但部分戶別因柱樑位置可能略影響傢俱擺放，購屋者需現場確認格局細節。

整體而言，格局設計以實用為主，戶型方正，採光條件良好，特別是三面採光戶型在同級建案中具競爭力。然而，部分戶別的柱樑設計可能影響空間靈活性，建議購屋者在看屋時重點檢視室內柱位，並評估裝潢改善的可行性。此外，28坪的2房戶型適合單身或小家庭，38~44坪的3房與3+1房則更適合有小孩或三代同堂的家庭，選擇彈性高。

 

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京澄為德-周邊比價與建議

鳳鳴重劃區近年因交通建設利多，房價穩健上漲。根據資料，近一年鳳鳴重劃區平均成交價約43.5萬/坪，漲幅達14.26%，顯示區域房市熱度持續升溫。「京澄為德」開價據稱為區域天花板價，參考同區其他建案，如「國家新美院」（24~43坪，均價約40~45萬/坪）與「捷市匯」（均價約38~42萬/坪），其價格定位屬中高檔，反映全平面車位與低梯戶比的附加價值。

與鄰近區域相比，鳳鳴重劃區房價仍低於桃園市區（約50萬/坪）或北大特區（約55~60萬/坪），對預算有限的首購族具吸引力。然而，與鶯歌舊市區屋齡5年內新屋（均價約24.3萬/坪）相比，新建案價格較高，購屋者需權衡新屋品質與價格差距。

購買建議：
1. 自住族群：適合有車、重視生活機能與學區的家庭。A1戶（2房，28坪）格局方正，柱位影響小，適合小家庭或單身族；3房與3+1房（38~44坪）則適合有小孩或三代同堂家庭。建議優先選擇三面採光戶型（A3、A5、B3、B5），享有更好通風與採光。

2. 投資考量：鳳鳴重劃區因捷運與台鐵利多，長期增值潛力可期，但目前租金市場尚未成熟，投資報酬率可能需等待3~5年。建議謹慎評估持有成本與市場趨勢。

3. 注意事項：部分戶別柱樑設計需透過裝潢改善，購屋前務必現場確認格局。區域機能發展中，短期內仰賴鶯桃路商圈，購屋者需接受新興區域的生活步調。

綜合而言，「京澄為德」以全平面車位、低梯戶比與優質採光格局為優勢，適合自住導向的首購族或小家庭。購屋者可趁區域機能尚未成熟前入手，搶占長期增值潛力，但需留意柱樑設計與區域發展進度。

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