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文章目錄

• 市心窩-基本資訊
• 市心窩-銷售資訊
• 市心窩-社區規劃
• 市心窩-建築設計
• 市心窩-交通與周邊機能
• 市心窩-建案特色
• 市心窩-社區規劃與格局分析
• 市心窩-周邊比價與建議

市心窩-基本資訊

建案名稱：市心窩
建案類別：預售屋
交屋時間：2028年第三季度
交屋屋況：標準配備
格局規劃：二房（25~26坪）、三房（38坪）、套房（15坪）
開放格局：65~75坪
店面：23~43坪
建案型態：住宅大樓
用途規劃：住商混合
建案特色：近捷運、明星學區、近公園、景觀宅
建案地址：桃園市桃園區復興路288號

市心窩-銷售資訊

建案單價：48~49萬/坪
車位價格：200~220萬
銷售狀態：公開銷售中
建案總價：1800~1980萬/戶
貸款成數：最高80%
付款方式：未具體說明，需洽詢
接待會館：桃園市桃園區中華路128號

市心窩-社區規劃

公設比：33~34%
建蔽率：67.68%
基地面積：298.87坪
車位配比：1:0.55
車位規劃：平面式車位47個
棟戶規劃：2幢，3棟，83戶住家，3戶店面
樓層規劃：地上14層，地下3層
座向規劃：朝西北、朝西南、朝東南
物業公司：待定
管委會：尚未成立
管理費用：70元/坪/月
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：商業區
建造執照：(111)桃市都建執照字第會桃00820號
使用執照：暫無
建材說明：櫻花廚具、TOTO衛浴、三星電子鎖、4合1暖風機、石膏磚、VAF淨流（選配）、奧達西堤降噪SPC地板、夏普空氣清淨機
公共設施：接待大廳、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區、6星級宅配室
 

市心窩-建築設計

投資建設：合昶建設股份有限公司
營造公司：當代營造有限公司
企劃銷售：山泊廣告事業有限公司
建築設計：王光宇建築師事務所
景觀設計：大手建築設計
公設設計：大手建築設計
燈光設計：大手建築設計
特色說明：

距離未來桃園三鐵共構新站約650米，具有發展潛力
採用減音石膏磚與降噪地板，強調3D減音設計
配備VAF淨流與空氣清淨機，提升空氣品質
打造站前危老重建指標案
 

市心窩-交通與周邊機能

台鐵系統：桃園火車站（步行約9分鐘）
其他方式：桃園客運總站
捷運系統：未來捷運綠線（建設中）
高速公路/快速道路/高鐵：暫無直接連結
學區：南門國小（步行約3分鐘）、桃園國中（步行約11分鐘）
超商/賣場：家樂福超市、寶雅、全聯
傳統市場：南門市場（步行約5~6分鐘）
公共建設：桃園市立圖書館、南門公園（步行約4~6分鐘）、文昌公園
熱門商圈：桃園站前商圈、新光三越（步行約8~9分鐘）、統領廣場、遠東百貨
醫療機構：聯新國際醫院
政府機構：桃園市政府
 

市心窩-建案特色

「市心窩」位於桃園市桃園區復興路，是一個結合危老都更政策的住宅建案，旨在為老舊市區注入新活力。該案最大的特色之一是其絕佳的地理位置，距離桃園火車站僅約9分鐘步行距離，對於仰賴火車通勤至台北或鄰近城市的上班族來說，這無疑是極具吸引力的優勢。此外，隨著桃園捷運綠線的興建逐步推進，未來居民將能享受更立體的軌道交通網絡，進一步提升生活與出行的便利性。復興路沿線還有眾多公車與客運路線，無論是短程移動還是長途旅行，都能輕鬆滿足需求。

生活機能方面，「市心窩」同樣表現出色。建案周邊環繞著南門市場、全聯福利中心、新光三越與遠東百貨等商業設施，步行5至9分鐘即可抵達，日常採買與購物需求一應俱全。休閒方面，南門公園與文昌公園距離基地僅數分鐘路程，為居民提供了綠意盎然的散步與運動空間。教育資源也不容忽視，附近有南門國小與桃園國中，步行分別約3分鐘與11分鐘，對於有子女的家庭而言，這是極具吸引力的學區優勢。

然而，建案的特色也伴隨著一些挑戰。由於位處桃園車站周邊的主要幹道復興路與三民路旁，車流量大與商業活動頻繁無可避免地帶來噪音與環境喧囂，這對於偏好寧靜居住環境的買家可能是一大考量。此外，雖然交通與機能便利，但基地周邊的市容仍在轉型中，短期內可能尚未完全脫離老舊區域的印象，這也可能影響部分買家的觀感。

建築設計上，「市心窩」由合昶建設打造，強調中小型坪數的實用性，鎖定首購與小家庭族群。全案提供25至38坪的2房與3房格局，訴求「車站市心宅」的定位，讓居民在繁忙的都市生活中找到一處機能與舒適兼具的落腳點。外觀設計現代簡約，雖然不以豪華為賣點，但整體規劃仍展現出一定的質感與實用性。「市心窩」的特色在於其無可取代的區位優勢與生活便利性，適合追求交通便捷與機能完善的買家，但也需接受環境熱鬧與車位限制的現實條件。

市心窩-社區規劃與格局分析

「市心窩」的社區規劃以小而精緻為核心，基地面積約298.87坪，屬於小型社區規模，總計83戶住家與3戶店面。建物設計為地上14層、地下3層，提供47個平面式停車位。然而，車位配比僅約1:0.55，意即不到一半的住戶能擁有專屬車位，這對於有車一族來說可能是一大缺點，尤其在車輛依賴度較高的桃園地區，停車需求的滿足程度將成為購屋時的重要考量。公設比約33%至34%，屬於中等偏高水準，社區內設有接待大廳、交誼廳與健身房等設施，雖不算豐富，但足以應付日常社交與運動需求。

在平面配置上，以A棟4至10樓為例，每層規劃5戶搭配2部電梯，梯戶比為1:2.5，屬於一般水準，電梯等待時間應不至於過長，但也非低梯戶比的高端設計。格局方面，建案提供2房（25至26坪）與3房（38坪）兩種主力產品，針對不同需求的家庭量身打造。2房戶型包括A1、A4、A5三種選擇，空間以2至3面採光為主，每間臥室皆有對外窗，通風與採光條件良好，特別適合單身人士或小家庭。A1戶型因面巷道而非主幹道，噪音影響相對較小，且室內無柱設計提升了坪數使用效率，是首購族的理想選擇。

3房格局則以A2戶為代表，擁有38坪的較大空間，採雙面採光設計，主臥、次臥與書房皆有窗戶，確保室內明亮與空氣流通。公領域如客廳與餐廳空間寬敞，適合家庭成員互動，且多功能書房可靈活轉換為喫茶區或儲物空間，增添生活彈性。整體格局方正實用，無过多畸零空間，但因基地限制，部分戶型的陽台或採光面可能受限，建議購屋前實際看屋確認。

「市心窩」的社區規劃以實用為主，小社區的特性讓管理相對單純，但車位不足與公設比偏高可能影響居住體驗。格局設計則兼顧採光與通風，2房與3房各有亮點，適合不同族群的需求，惟細節仍需視戶型位置與樓層而定。

市心窩-周邊比價與建議

「市心窩」的價格定位為每坪43至46萬元，總價區間約666萬至1768萬元，屬於桃園市中心的中等價位。對比周邊新建案，例如藝文特區的「早安藝文」（約46.7萬/坪）或中壢區的熱門社區（如「米羅大地」約32.4萬/坪），「市心窩」的價格略高於郊區但低於藝文特區，反映了其市中心與車站旁的區位價值。實價登錄顯示，桃園火車站周邊二手房均價約30至40萬/坪，新案因都更成本與機能加成普遍高出約10萬/坪，「市心窩」的定價尚屬合理範圍。

生活機能與交通便利性是該案的價格支撐點。步行可達南門市場、全聯與站前百貨，結合火車與未來捷運優勢，對於通勤族與在地居民來說，時間成本的節省是無形價值。然而，復興路周邊噪音與車位不足可能壓抑部分買家意願，相較之下，藝文特區環境更優且車位配比普遍較佳，但價格也隨之攀升。因此，「市心窩」在價格與機能間取得一定平衡，適合預算有限但追求便利的族群。

購買建議方面，該案適合兩類買家：一是首購族，可選擇25至26坪的2房A1戶，價格親民且噪音影響較小，適合單身或新婚夫妻自住；二是換屋族，可考慮38坪的3房A2戶，空間寬敞且功能性強，適合小家庭或有長輩同住的買家。對於通勤台北的上班族，火車站的近距離是加分項，而在地舊換新的居民也能享受熟悉環境的升級版生活。惟需注意，若有車位需求，應及早確認分配情況，避免額外租車位的成本。

「市心窩」以市中心機能與交通優勢為賣點，價格在區域內具競爭力，但環境吵雜與車位限制需納入考量。建議購屋前親訪現場，感受噪音程度並評估生活步調是否契合個人需求，才能做出最佳選擇。