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文章目錄

• 鴻灃悅-基本資訊
  鴻灃悅-銷售資訊
  鴻灃悅-社區規劃
  鴻灃悅-建築設計
  鴻灃悅-交通與周邊機能
  鴻灃悅-建案特色
  鴻灃悅-社區規劃與格局分析
  鴻灃悅-周邊比價與建議

鴻灃悅-基本資訊

建案名稱：鴻灃悅
建案類別：預售屋
交屋時間：2026年第四季度
交屋屋況：標準配備
格局規劃：二房（25~26坪）、三房（32~36坪）
建案型態：住宅大樓
用途規劃：住商用
建案特色：重劃區、近公園、景觀宅
基地地址：桃園市觀音區草福段177地號
 

鴻灃悅-銷售資訊

建案單價：30~32萬/坪
車位價格：價格待定
公開銷售：銷售中
建案總價：900~1252萬/戶
貸款成數：80%
付款方式：暫無詳細說明
接待會館：桃園市觀音區大觀路與大功路交叉口
 

鴻灃悅-社區規劃

公設比：33.53%
建蔽率：35.97%
基地面積：1127.88坪
車位配比：1:1
車位規劃：平面式185個
棟戶規劃：1幢，3棟，174戶住家，11戶店面
樓層規劃：地上14、15層，地下3層
座向規劃：朝西北
物業公司：暫無
管理費用：待定
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：第二種住宅區
建造執照：(111)桃市都建執照字第會觀00601-02號
使用執照：暫無
建材說明：廚具：林內三機、大雅廚具；衛浴：Cassina
公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房、兒童遊戲區
 

鴻灃悅-建築設計

投資建設：鴻灃建設股份有限公司
營造公司：國城營造有限公司
企劃銷售：圓石灘廣告有限公司
建築設計：張建鴻建築師事務所
景觀設計：仰石景觀有限公司
公設設計：御馨室內設計
 

鴻灃悅-交通與周邊機能

快速道路：台61號
學區：草漯國小（車程約3分鐘）、草漯國中（車程約4分鐘）
超商/賣場：全聯福利中心觀音大觀店（車程約3分鐘）、億客成草漯店（車程約3分鐘）
公共建設：水之丘主題公園（車程約3分鐘）、觀音區棒壘球場
熱門商圈：大觀路商圈
其他配套：麥當勞（興建中，車程約3分鐘）
 

鴻灃悅-建案特色

「鴻灃悅」坐落於桃園市觀音區草漯重劃區，這個新興區域以低密度開發聞名，街廓整齊，建築風貌現代，營造出清新宜居的氛圍。建案位於富貴二街，占地逾千坪，享有三面臨路的開闊優勢，視野通透且採光良好。開發商以首購及首換族為目標客群，規劃25至36坪的2至3房產品，房型靈活，適合小家庭或新婚夫妻，亦能滿足成長家庭的需求。特別的是，建案緊鄰校園預定地，享有第一排的景觀優勢，未來周邊將有綠意盎然的校園環境，增添居住的舒適度與增值潛力。

環境方面，草漯重劃區遠離都市喧囂，空氣清新，適合喜愛寧靜生活的購屋者。建案強調低密度規劃，建築高度控制在14至15層，避免高樓壓迫感，同時保留寬敞的棟距，讓住戶享有更好的隱私與視野。公共設施也是一大亮點，包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房及兒童遊戲區，滿足不同年齡層的需求。這些設施不僅提升生活品質，也促進鄰里互動，打造溫馨的社區氛圍。

然而，建案的交通機能是需考量的因素。草漯重劃區內公共交通尚未成熟，居民多仰賴台15線或自行開車往返桃園市區或其他區域。對於習慣自駕的家庭，這或許影響不大，但對依賴大眾運輸的購屋者，可能需提前評估通勤成本。此外，周邊生活機能正在發展中，雖有全聯及億客成等商場可滿足基本採買需求，但相較成熟市區，選擇稍顯有限。幸好，車行數分鐘即可抵達水之丘主題公園等休閒場所，為家庭提供週末放鬆的去處。

整體而言，「鴻灃悅」以校園首排、千坪基地與低密度開發為核心賣點，適合追求高品質生活的首購及首換族群。雖然交通與機能有待成長，但其環境優勢與未來潛力，仍使其在草漯重劃區中脫穎而出。購屋者可根據自身需求，權衡便利性與生活品質，決定是否投資這片新興熱土。

鴻灃悅-社區規劃與格局分析

「鴻灃悅」的社區規劃以千坪大基地為基礎，位於富貴二街，總面積約1127.88坪，採一幢三棟設計，建築高度為地上14至15層、地下3層，總計174戶住宅與11戶店面，屬中型社區規模。車位配置為185個平面車位，配比達1:1，確保每戶基本需求，停車便利性高。公設比約33.53%，在同類建案中屬合理範圍，涵蓋接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房與兒童遊戲區等設施，兼顧實用性與舒適度。這些公設不僅提升居住體驗，也為住戶提供社交與休閒空間，特別適合有小孩的家庭。

在平面配置上，建案分為A、B、C三棟，梯戶比設計合理。A棟與B棟每層4戶配2梯，梯戶比為1:2，屬低梯戶比，確保使用電梯的便利性與隱私；C棟每層5戶配2梯，梯戶比為1:2.5，稍高但仍在舒適範圍。這樣的設計讓住戶享有較低的公共空間擁擠度，尤其對重視生活品質的家庭而言，是加分項目。三面臨路的基地優勢，使多數戶別享有良好採光與通風，棟距寬敞，避免壓迫感。

格局方面，建案提供25至36坪的2至3房產品，戶型多元，滿足不同家庭需求。以5至7樓為例，格局分為三面採光、雙面採光與單面採光三類。三面採光戶型包括A1、A2、B1、B2、C2、C5，其中A1、A2、B1、B2為3房設計，格局相似，室內空間方正，少柱設計讓家具配置更靈活，客廳明亮通透，臥室與衛浴均有開窗，通風良好；C2、C5則偏向緊湊型3房，適合預算有限的首購族。雙面採光戶型如A3、A5、B3、B5、C1、C6，空間利用率高，適合2至3人小家庭；C3為單面採光，採光稍弱，但價格相對親民，適合單身或小家庭。

整體格局以實用為主，3房戶型特別適合換屋族，空間分配均衡，動線流暢。例如，A1與B1戶型的客廳與餐廳採開放式設計，視覺上更顯寬敞，主臥配有獨立衛浴，提升居住舒適度。缺點在於部分戶型的工作陽台較小，晾衣或儲物空間稍顯不足，購屋者需提前規劃。總體而言，「鴻灃悅」的社區規劃與格局設計兼顧機能與舒適，適合重視居住品質的家庭。

鴻灃悅-周邊比價與建議

草漯重劃區作為觀音區的新興區域，房價相較桃園市區更具親和力，吸引不少首購與首換族。「鴻灃悅」的價格定位以中型社區為基準，預售階段的每坪單價約在區域平均水準，具競爭力。相較周邊建案，其千坪基地與校園首排的優勢，使其在環境與未來潛力上略勝一籌。然而，區域內其他預售案多以類似坪數與房型為主，價格差異不大，購屋者可透過比價，評估是否物有所值。

周邊建案中，部分新成屋每坪單價略高，主要是因已完工且機能較成熟，但公設比偏高或梯戶比不佳，影響居住體驗。反觀「鴻灃悅」，其低梯戶比與合理公設比是優勢，且平面車位設計免去機械車位的維修麻煩，長期使用成本較低。草漯重劃區的房價成長動能穩定，隨著區域機能逐步完善，未來增值空間可期，特別是校園預定地的加持，可能帶動周邊地價上揚。

生活機能方面，建案周邊有全聯與億客成，車行3分鐘可達，基本採買無虞；水之丘主題公園與草漯國小、國中等，距離皆在4分鐘車程內，適合有學齡兒童的家庭。然而，區域內缺乏捷運或公車系統，購屋者需仰賴台15線連繫桃園市區，通勤時間約20至30分鐘。若工作地點位於市中心，需評估交通成本；若以自住為主，影響相對有限。

購買建議上，推薦鎖定A1、A2、B1、B2等3房戶型，這些戶別三面採光、室內少柱，居住舒適度高，適合有換屋需求的家庭。C2、C5戶型則適合預算有限的首購族，性價比不錯，但需注意空間略小。對於單身或小家庭，C3單面採光戶型價格親民，但採光與通風稍弱，建議實際看屋後再決定。投資者可關注建案的增值潛力，特別是校園完工後的區域利多，但需留意短期內機能成長速度較緩。

總結來說，「鴻灃悅」以環境優勢與合理價格，適合追求寧靜生活的自住客群。購屋前，建議實地考察交通與機能，確認是否符合需求。對比周邊建案，其校園首排與低密度規劃是亮點，若能接受自駕生活模式，這裡是不錯的選擇。