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文章目錄

• 鴻悅玖馥-基本資訊
  鴻悅玖馥-銷售資訊
  鴻悅玖馥-社區規劃
  鴻悅玖馥-建築設計
  鴻悅玖馥-交通與周邊機能
  鴻悅玖馥-建案特色
  鴻悅玖馥-社區規劃與格局分析
  鴻悅玖馥-周邊比價與建議

鴻悅玖馥-基本資訊

建案名稱：鴻悅玖馥
建案類別：預售屋
交屋時間：2025年12月
交屋屋況：標準配備
格局規劃：一房(15.97坪)、二房(23.71、28.69坪)
建案型態：華廈
用途規劃：住商用
建案特色：近捷運、近公園
基地地址：新北市蘆洲區九芎街104號旁
 

鴻悅玖馥-銷售資訊

建案單價：價格待定
車位價格：130~190萬
公開銷售：銷售中
建案總價：1600~1900萬/戶
貸款成數：80%
付款方式：接待會館
接待會館地址：新北市蘆洲區永安南路二段66號
 

鴻悅玖馥-社區規劃

公設比：33.71%
建蔽率：49.99%
基地面積：198.74坪
車位配比：1:0.73
車位規劃：平面式1個、機械式23個
棟戶規劃：1幢，1棟，32戶住家，1戶店面
樓層規劃：地上9層，地下1層
座向規劃：朝東南
物業公司：無
管委會：暫未成立
管理費用：50元/坪/月
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：住宅區
建造執照：112蘆建字第0014號
使用執照：暫無
建材說明：依現場為主
公共設施：接待大廳、信箱區
 

鴻悅玖馥-建築設計

投資建設：鴻悅建設股份有限公司
營造公司：全國營造股份有限公司
企劃銷售：自售
建築設計：陳朱平建築師事務所
 

鴻悅玖馥-交通與周邊機能

高速公路：國道一號
快速道路：64快速道路
其他方式：永安大橋、環堤大道
學區：成功國小、蘆洲國中
超商/賣場：全聯、寶雅、愛買、佳瑪
傳統市場：蘆洲市場、長安公有市場
熱門商圈：湧蓮寺商圈、徐匯廣場商圈
政府機構：區公所
其他配套：廟口夜市
周邊環境：車程約6分鐘可達成功國小，車程約4分鐘可達蘆洲國中，車程約8分鐘可達蘆堤寵物公園，車程約1分鐘可達全聯蘆洲九芎店
 

鴻悅玖馥-建案特色

「鴻悅玖馥」位於新北市蘆洲區九芎街，地處市中心地段，生活機能成熟，商業氛圍濃厚。建案基地面積約198.74坪，規模精巧，屬於小型社區，總戶數僅32戶住家與1戶店面，適合偏好低密度居住環境的購屋族。該案由鴻悅建設投資興建，品牌以穩健著稱，專注於打造符合在地需求的住宅產品。建築規劃為地上9層、地下1層，立面設計簡約現代，融入蘆洲在地人文特色，外觀以淺色系為主，搭配大面積窗戶，提升視覺通透感。

生活機能是「鴻悅玖馥」的核心優勢之一。步行1分鐘可達全聯超市，5分鐘內可抵蘆洲市場，7分鐘到長安公有市場，8分鐘則有寶雅生活館，日常採買極為便利。對於重視休閒的住戶，車行8分鐘可抵蘆堤寵物公園，適合家庭出遊或寵物散步。此外，湧蓮寺商圈與徐匯廣場商圈均在5分鐘車程內，提供餐飲、購物與娛樂多元選擇。教育資源方面，蘆洲國中與成功國小分別為4分鐘與6分鐘車程，適合有子女的家庭考量。

交通方面，建案距離國道一號約5分鐘車程，對於自駕族而言，進出台北市或新北其他區域相當便捷。然而，蘆洲區目前缺乏捷運等軌道交通，雖有捷運Y20站規劃中，但短期內住戶仍需依賴公車或私人交通工具，這對於仰賴大眾運輸的族群可能是一大考量。公車路線覆蓋率高，能快速銜接台北市區或鄰近捷運站，稍稍彌補軌道交通的不足。

建案的另一特色在於戶戶邊間、雙面採光的設計。相較於傳統小坪數產品常見的單面採光，「鴻悅玖馥」透過巧妙格局規劃，讓每戶均享有良好的通風與採光，居住舒適度大幅提升。尤其對於1房或2房的小家庭而言，雙面採光不僅提升空間感，也讓室內環境更健康宜居。此外，建案強調低公設比與簡約設施，降低未來管理費用負擔，符合首購族經濟考量。

然而，機械車位的配置是需要注意的缺點。多數車位為機械式，長期使用可能增加維護成本，且車位數量無法滿足一戶一車位需求，對於有車的家庭來說，停車便利性需進一步評估。整體而言，「鴻悅玖馥」以其市中心地段、成熟機能與精緻規劃，成為蘆洲區內值得關注的小型建案。

鴻悅玖馥-社區規劃與格局分析

「鴻悅玖馥」的社區規劃以精簡高效為主，基地面積198.74坪，採單棟設計，地上9層、地下1層，總計32戶住家與1戶店面，屬於小型社區。公設比約33.71%，在小坪數建案中屬合理範圍，公設設施包括接待大廳與信箱區，無複雜休閒設施，降低管理費負擔，適合重視實用性的購屋族。建築採單層四併、一梯四戶設計，梯戶比1:4在小型社區中屬正常範圍，電梯等待時間不至於過長，確保日常出入效率。

格局規劃方面，建案主打1房與2房產品，坪數範圍從15.97坪到28.69坪，滿足單身族、首購族或新婚夫妻的需求。1房格局（15.97坪）為套房型產品，適合單人或投資客，空間雖小，但透過邊間雙面採光設計，視覺上顯得開闊，衛浴採開窗設計，通風良好。2房格局分為23.71坪與28.69坪兩種，其中B1與B3戶為對稱式二房，均配備雙衛浴，空間使用彈性高，適合小家庭或新婚夫妻。兩戶的差異在於室內柱位，B1戶柱位較不影響動線，空間利用率更高。B2戶為28.69坪的2房雙衛浴，空間最為充裕，適合重視生活品質的首購族。B5戶則為1房套房，雙面採光與獨立AC版提升居住舒適度，適合單身貴族或自住投資兼顧的買家。

格局設計上，所有戶別均採獨立AC版，確保冷氣室外機不影響外觀或室內空間。衛浴開窗與雙面採光是亮點，尤其在小坪數產品中，這類設計能有效提升居住品質。室內柱位經過優化，多數戶別的柱子不影響主要動線，空間利用率高。然而，機械車位配置可能對有車家庭造成不便，車位數量有限，無法滿足每戶一車位，購屋前需確認停車需求。「鴻悅玖馥」的社區規劃以小而美為特色，戶數少、出入單純，適合偏好低密度居住的族群。格局設計靈活，1房與2房產品各有亮點，雙面採光與衛浴開窗提升居住體驗。惟機械車位與公設比略高，可能對部分買家構成考量，建議購屋前實際看屋，確認格局與停車安排是否符合需求。

鴻悅玖馥-周邊比價與建議

「鴻悅玖馥」的價格定位為每坪65至69萬元，總價範圍約1500萬至1900萬元，坪數15至28坪，主打1至2房產品。相較於蘆洲區2024年平均行情約62萬元/坪，「鴻悅玖馥」略高出區域均價約26.87%，反映其市中心地段與新案溢價。對比區域內其他新建案，如2022年完工的「鴻悅微風」（每坪52至55萬元，2房22至32坪），「鴻悅玖馥」因較新且機能更集中，價格稍高但仍具競爭力。蘆洲區內較老的建案，如2006年的「榮耀巴黎2」（2024年實價登錄約64萬元/坪，33至45坪），價格與「鴻悅玖馥」相近，但房型較大，公設比低，適合不同客群。

蘆洲區房價近年穩中有升，因其與台北市距離近、生活機能完善，吸引首購族與投資客。市中心地段如九芎街周邊，商業機能強，步行可達全聯、蘆洲市場與寶雅，生活便利性媲美台北市部分區域，但價格僅為台北市中心的三分之一，具備高性價比。惟缺乏捷運是區域短板，購屋者需衡量交通習慣。若與三重區或板橋區比較，蘆洲房價相對親民，但增值潛力略遜於捷運沿線區域。

購屋建議方面，「鴻悅玖馥」適合首購族、新婚夫妻或單身族群。B2戶（28.69坪，2房雙衛浴）空間充裕，適合重視舒適度的小家庭，雙面採光與獨立AC版提升居住品質，推薦為首選。B5戶（15.97坪，1房套房）適合單身族或投資客，邊間設計與衛浴開窗具吸引力，出租潛力高。惟機械車位與車位數量不足是硬傷，有車族需確認停車安排，或考慮周邊租賃車位成本。建案位處市中心，商業機能無虞，但缺乏軌道交通，建議自駕族或能接受公車通勤者優先考慮。

對於投資客而言，蘆洲區租賃需求穩定，尤以小坪數產品受單身族與小家庭青睞，預計租金投報率約2.5%至3%，具一定吸引力。惟需注意機械車位可能影響出租對象，建議鎖定無車租戶。整體而言，「鴻悅玖馥」以其精緻規劃與市中心優勢，適合預算有限但重視生活便利的首購族，購屋前建議實地考察，確認交通與停車安排是否符合需求。