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文章目錄

• 森沺拓-基本資訊
• 森沺拓-銷售資訊
• 森沺拓-社區規劃
• 森沺拓-建築設計
• 森沺拓-交通與周邊機能
• 森沺拓-建案特色
• 森沺拓-社區規劃與格局分析
• 森沺拓-周邊比價與建議

森沺拓-基本資訊

建案類別：預售屋
交屋時間：2026年上半年
交屋屋況：標準配備
格局規劃：二房（24.98坪）、1＋1房（18.74、21.18坪）、2＋1房（31.23坪）
建案型態：住宅大樓
用途規劃：住商用
建案特色：近公園
基地地址：桃園市桃園區同安街與天祥一街交叉口

森沺拓-銷售資訊

建案單價：價格待定
車位價格：價格待定
公開銷售：銷售中
建案總價：價格待定
貸款成數：80％
接待會館：桃園市桃園區同安街39號1樓

森沺拓-社區規劃

公設比：33.8％
建蔽率：66.57％
基地面積：173.03坪
車位配比：1：0.47
車位規劃：平面式22個
棟戶規劃：1棟，44戶住家，3戶店面
樓層規劃：地上12層，地下3層
座向規劃：朝南
物業公司：無
管委會：暫未成立
管理費用：100元／坪／月
結構工程：RC鋼筋混凝土結構
土地分區：商業區
 

森沺拓-建築設計

投資建設：森沺建設有限公司
營造公司：長佑營造有限公司
企劃銷售：森沺建設有限公司
建築設計：沈伯卿建築師事務所
建材說明：

廚具：林內
衛浴：TOTO超馬、Panasonic暖風機、Duravit
五金：hansgrohe
其他：YKK氣密窗、Yale電子鎖、大建室內門、Kronotex木地板、崇友電梯
 

森沺拓-交通與周邊機能

捷運系統：綠線G10站（車程約4分鐘）
高速公路：國道1號、國道2號
學區：慈文國小、文昌國中
超商／賣場：家樂福、全聯福利中心
傳統市場：同安黃昏市場
公共建設：同新公園、同安親子公園、捷運G10
熱門商圈：藝文特區、中正商圈、Jc PARK
醫療機構：敏盛醫院
其他配套：暫無
 

森沺拓-建案特色

「森沺拓」位於桃園市桃園區同安街與天祥一街的交會處，地理位置優越，緊鄰中正藝文特區，這一區域以藝文活動豐富、文化氣息濃厚著稱，為居民提供了高品質的生活體驗。建案周邊環境寧靜且綠意盎然，距離同新公園僅一步之遙，適合喜愛戶外休閒的住戶。同時，該區域的生活機能相當成熟，無論是日常採買還是教育資源，都能輕鬆滿足需求。例如，車程2分鐘內即可抵達慈文國小與文昌國中，對於有學齡子女的家庭來說，學區優勢顯而易見。此外，商業設施如全聯、黃昏市場及家樂福等均在5分鐘車程範圍內，飲食與購物選擇多元，生活便利性不言而喻。

交通方面，「森沺拓」周邊有國道一號與國道二號的加持，開車族能快速連接大桃園地區及北台灣其他城市。更值得一提的是，未來捷運綠線通車後，距離建案僅4分鐘車程的G10站將大幅提升公共交通的便利性。結合台鐵立體化及機場捷運的轉乘規劃，桃園區的交通路網將更加完善，這不僅為居民帶來出行上的優勢，也為房產的長期增值潛力奠定基礎。這些交通建設預計將在未來數年內逐步實現，對於看好區域發展的投資者而言，這無疑是一大亮點。

在建築設計上，「森沺拓」以首購族為主要客群，推出18.74坪起的小坪數產品，涵蓋1+1房至2+1房的多元格局，滿足單身人士、小家庭或新婚夫妻的不同需求。社區標準層採用4戶搭配2梯的設計，梯戶比達到1:2，這在小基地建案中屬於較低的配置，能有效減少住戶等待電梯的時間，提升居住舒適度。此外，多數戶別具備雙面採光甚至三面採光的優勢，通風與採光條件良好，讓小坪數空間也能顯得寬敞明亮。外觀設計上，建案注重質感與現代感，搭配周邊靜巷環境，營造出低調卻不失格調的居住氛圍。

然而，「森沺拓」並非毫無缺點。車位規劃是其一大短板，全案僅提供22個平面車位，車位配比僅1:0.47，意味著近半數住戶可能無法擁有專屬車位。對於習慣開車的家庭來說，這可能成為購屋時的重要考量點，尤其在桃園這樣機車與汽車使用率均高的城市，停車需求的滿足程度直接影響生活品質。「森沺拓」憑藉其地段優勢、交通前景與小而美的設計理念，仍是桃園區內值得關注的首購型建案，適合追求便利生活與未來潛力的買家。

森沺拓-社區規劃與格局分析

「森沺拓」的基地面積約173坪，屬於小型社區規模，規劃為地上12層、地下3層的建築，總計44戶住家與3戶店面。這樣的規模在桃園區內並不算大，但也因此避免了大型社區常見的人口密集與管理複雜問題。社區內設有中庭花園、閱覽室與信箱區等基本公共設施，公設比約33.8%，在小坪數建案中屬於合理範圍，既保留實用性，又不至於過多壓縮室內空間。車位方面，全案提供22個平面車位，雖然數量有限，但平面式設計相較機械車位更為方便使用，適合不常開車或以機車為主的住戶。

標準層的設計是「森沺拓」的一大特色，採用單層4戶搭配2梯的配置，梯戶比為1:2。相較於市場上常見的1:3或1:4的高梯戶比，這種低梯戶比能顯著提升居住品質，尤其在早晚尖峰時段，住戶不需長時間等待電梯，對於重視效率的現代人來說是一大加分點。格局方面，建案提供多樣化的選擇，包括A1、A2、A3與A5等戶別，坪數從18.74坪起，涵蓋1+1房至2+1房的規劃，靈活適應不同家庭結構的需求。

具體來看，A1戶型以三面採光為賣點，空間通透且視野開闊，適合追求明亮居住環境的買家。A3與A5戶型則為雙面採光設計，雖然不如A1戶通透，但在小坪數格局中仍能確保良好的通風與光線，實用性頗高。相對而言，A2戶型為單面採光，採光條件稍顯不足，可能更適合單身人士或短住需求的族群。此外，多數戶別在室內設計上盡量減少柱體干擾，並避免暗房問題，讓小空間也能發揮最大效用。例如A3戶作為2房格局，位於邊間且雙面臨路，不僅棟距寬敞，室內空間利用也更靈活，適合小家庭入住。

然而，車位不足仍是社區規劃中的明顯缺陷。44戶住家中僅有22個車位，意味著部分住戶需自行解決停車問題。在桃園這樣的城市，機車雖然是主要交通工具，但汽車使用率也不低，特別是對於有小孩或長輩的家庭來說，車位短缺可能帶來不便。建商或許會在未來針對機車位進行補充規劃，但目前資訊顯示，停車議題仍需購屋者自行評估。「森沺拓」的社區規劃以小而精為特色，格局設計注重採光與實用性，適合不依賴汽車的首購族群，但停車需求的滿足程度則是其短板。

森沺拓-周邊比價與建議

桃園區中正路生活圈因其成熟機能與交通優勢，房價長期處於穩定成長態勢。「森沺拓」所在的同安街一帶，屬於藝文特區周邊的靜巷地段，相較於特區核心的高單價豪宅，這裡的價格更顯親民。以2024年初的市場行情來看，桃園區新建案的平均單價約在40萬至50萬/坪之間，而藝文特區附近的預售案單價則可能逼近50萬/坪甚至更高。「森沺拓」主打小坪數產品，總價相對可控，預估開價可能落在45萬至50萬/坪之間，對於首購族來說，入門門檻不算太高。

比對周邊建案，例如距離不遠的中路重劃區，近年推出的新案單價多在45萬至55萬/坪之間，且多為大坪數產品，總價動輒2000萬起，目標客群偏向換屋族或投資客。反觀「森沺拓」以18.74坪起的格局，總價可能控制在900萬至1200萬之間，更適合預算有限的年輕家庭或單身人士。此外，藝文特區周邊的二手市場行情顯示，5至10年屋齡的電梯大樓單價約在35萬至40萬/坪，雖然價格較低，但公設比偏高且採光條件不如新案，對於重視居住品質的買家來說，「森沺拓」的優勢更為明顯。

從區域發展潛力來看，捷運綠線G10站的未來通車將是影響房價的重要因素。參考其他捷運沿線區域經驗，通車前後房價通常有10%至20%的成長空間。若以長期持有5至10年的角度評估，「森沺拓」具備一定的增值潛力，尤其適合看好桃園交通建設的投資者。然而，車位不足仍是其競爭力的一大隱憂，相較於周邊提供1:1車位配比的建案，「森沺拓」在這方面的吸引力稍顯不足。

購買建議方面，若以自住為目的，推薦選擇A3戶型。這款2房格局位於邊間，享有雙面採光與寬敞棟距，室內無暗房且空間利用率高，非常適合小家庭或新婚夫妻。對於單身或短期投資需求的買家，A1戶的三面採光設計則更具吸引力，能提升居住舒適度並在轉手時增加賣點。但若家庭成員多或高度依賴汽車，建議謹慎評估停車問題，或等待建商後續是否調整車位規劃。「森沺拓」適合追求便利生活與未來潛力的首購族，但在車位議題上需做好妥協準備，購屋前宜親自走訪現場，確認自身需求與建案條件的契合度。